Lei do Inquilinato: entenda os direitos e deveres previstos na lei

A Lei do Inquilinato no Brasil, regulamentada pela Lei nº 8.245/1991, estabelece os direitos e deveres tanto do locador (proprietário do imóvel) quanto do locatário (inquilino). A regulamentação existe para garantir que todas as partes envolvidas na locação do aluguel tenham direitos e deveres claramente estabelecidos.

A lei garante, também, a segurança do processo, pois a partir do momento que se tem regras estabelecidas que devem ser cumpridas por ambas as partes, os envolvidos no acordo estarão cientes do que será necessário efetuar para que o acordo de locação siga valendo.

Desde 18 de outubro de 1991, quando a Lei do Inquilinato entrou em vigor, ela passou a servir como uma grande guia para os contratos a serem efetuados entre inquilinos e proprietários, processo que comumente possui o envolvimento da imobiliária.

Vale destacar também que a lei tem como foco imóveis urbanos e, portanto, outros tipos de imóveis não entram nessa legislação. De acordo com a lei, são regulados pelo Código Civil e leis especiais:

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. Espaços destinados à publicidade;

4. Apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

Principais disposições da Lei do Inquilinato

A lei possui diversos artigos e, cada um deles, possui especificações importantes sobre o contrato de locação entre locador e locatário. É importante estar atento à lei para ter entendimento do que é sua responsabilidade e agir conforme o que está estipulado.

Algumas definições importantes que você precisa conhecer são:

1 O locador não pode reaver o imóvel a qualquer momento

De acordo com o artigo 4° previsto na lei, “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”.

Portanto, se em algum momento o locador simplesmente optar por ter de volta o imóvel, antes do término do prazo de contrato vigente, ele estará agindo contra a Lei do Inquilinato. O inquilino, por outro lado, pode devolver o imóvel ao locador antes do fim do prazo de contrato, desde que pague a multa pactuada.

2 Quais são os deveres do locador?

De acordo com o art. 22, é dever do locador:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X – pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

As despesas extraordinárias do condomínio se referem a gastos que não estão normalmente previstos nos pagamentos mensais acordados por contrato. São consideradas despesas extraordinárias:

– Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
– Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
– Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
– Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
– Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
– Constituição de fundo de reserva.

3 Quais são os deveres do locatário?

Tal qual o locador, o locatário também possui direitos e deveres. De acordo com o art. 23, a lei prevê que o locatário deve cumprir as seguintes atribuições:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

As despesas ordinárias citadas no artigo são aquelas que não se aplicam como despesas extraordinárias. É o caso dos gastos com água, luz, limpeza e outras variáveis relacionadas ao dia a dia do condomínio.

Ainda de acordo com a lei, o locatário pode exigir, a qualquer tempo, a comprovação dos gastos dentro do condomínio, a fim de comprovar que estão de acordo com o que é cobrado mensalmente junto ao valor do aluguel.

4 Se o imóvel for colocado à venda, o locatário tem preferência na compra

Mesmo que o locador não possa reaver o imóvel antes do término do contrato, a lei permite que o imóvel seja colocado à venda a qualquer momento, mesmo que ainda esteja ocupado. Entretanto, caso isso aconteça, o locatário tem prioridade na compra deste imóvel.

De acordo com o art. 27, “no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

O direito de preferência na compra não poderá ser mantido em casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

5 Benfeitorias no imóvel podem ser indenizadas

Fez alguma melhoria no apartamento? Seu investimento pode ser ressarcido. De acordo com o art 35, “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.

Entretanto, vale ter em mente que a indenização é protegida por lei apenas no caso de benfeitorias necessárias e úteis. Em caso de benfeitorias voluptuárias, algo mais voltado para a parte visual, estética, não receberão a mesma indenização, sendo de total responsabilidade do locatário.

Lei do Inquilinato e antecipação de aluguel

Essa é uma dúvida bem comum que recebemos por aqui e é bem importante que você, como locatário ou locador, saiba como a prática de antecipação de aluguel funciona.

A Lei do Inquilinato proíbe a antecipação de aluguel por parte do locatário, sendo previsto no art. 43 como penalidades criminais e civis. Desta forma o dono do imóvel, ou a imobiliária que faz o trâmite entre locador e locatário, não podem cobrar antecipadamente os valores de aluguel do inquilino.

Tal qual expresso no artigo 23, “o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”.

Entretanto, a antecipação de aluguel para o proprietário do imóvel, sem que isso interfira no contrato estipulado com o locatário, é possível e permitida pelo Código Civil Brasileiro. A operação só pode ser executada por empresas especializadas, como é o caso da CashGO.

Essa diferença é crucial, pois a antecipação de aluguel para o proprietário significa receber o valor do contrato antecipadamente, mas o trâmite não prejudica ou interfere, em nenhum momento, na combinação feita com o locatário do imóvel. O contrato de pagamento mensal do aluguel por parte do inquilino para a imobiliária se mantém, independente do proprietário fazer uma antecipação de aluguel com a CashGO.

Quer saber mais sobre o assunto? Confira nosso FAQ.

Antecipação é a mesma coisa que empréstimo?

A antecipação de aluguel da CashGO é uma opção de crédito que possibilita ao dono do imóvel reinvestir o valor em melhorias, sem necessidade de esperar todas as parcelas de aluguel que ainda estão em aberto. Ela não é uma operação de crédito e sim uma cessão de recebíveis futuros. E diferente de empréstimos e outras formas de crédito mais tradicionais, este produto oferece crédito com menos burocracia, com taxas de juros abaixo do mercado tradicional e o processo é todo digital.

Desta forma, o locador tem mais liberdade para receber um valor que ele já teria acesso de qualquer forma, mas que demoraria um tempo muito maior, sem a necessidade de alienar o imóvel ou qualquer prática parecida de outras modalidades de crédito.

É necessário alguma garantia locatícia?

Para que a antecipação aconteça para o proprietário é necessário que o imóvel esteja locado com algum tipo de garantia locatícia, viabilizando assim a segurança da transação.

Como funciona a antecipação de aluguel na prática?

O proprietário de imóvel precisa ter um contrato de aluguel com garantia e com prazo vigente via imobiliária. Dessa forma, ele poderá solicitar a antecipação no valor desejado e a CashGO realizará a análise e o desembolso do valor aprovado em até 24 horas na conta do proprietário.

Preciso antecipar 100% do valor do meu aluguel mensal?

Não, a CashGO antecipa até 90% do valor mensal de aluguel, dessa forma, nossos clientes seguem recebendo uma parte do aluguel mensalmente.

E se o inquilino ficar inadimplente?

O processo de cobrança será o padrão já praticado pela imobiliária para acionar a garantia. A única diferença é que a imobiliária também deverá comunicar a CashGO sobre a inadimplência e a data que acionará a garantia.

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