Reforma tributária nas imobiliárias: o que muda e como se preparar?

A reforma tributária nas imobiliárias está entre as mudanças que exigem atenção do mercado imobiliário nos próximos anos. A nova legislação altera gradualmente a tributação sobre o consumo e estabelece regras específicas para diferentes operações com imóveis. 

Para as imobiliárias, os impactos podem envolver atividades como compra e venda, locação, administração e intermediação de imóveis. As mudanças também podem refletir nos custos, na formação de preços, nos contratos, nos sistemas e na organização financeira das empresas. 

A reforma já está em fase de implementação. Em 2026, IBS e CBS estão em período de teste, enquanto a transição para o novo sistema continuará nos próximos anos e deverá ser concluída em 2033. Nesse período, empresas precisam acompanhar as novas regras e adaptar processos, documentos fiscais e sistemas. 

Por isso, entender a reforma tributária no setor imobiliário é importante para que gestores consigam antecipar cenários, adaptar processos e tomar decisões com mais segurança. 

Neste artigo, você vai entender o que muda com a reforma tributária imobiliária, quais operações merecem atenção e como preparar sua imobiliária para essa transição. 

Reforma tributária nas imobiliárias: o que é preciso entender? 

A reforma tributária do consumo foi estruturada para substituir gradualmente alguns dos principais tributos atuais por um novo modelo baseado em três tributos: 

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de competência federal; 

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): de competência compartilhada entre estados, municípios e Distrito Federal; 

• IS (Imposto Seletivo): de competência federal e aplicado a determinados bens e serviços definidos em lei. 

O IBS e a CBS seguem uma lógica de tributação sobre o consumo, enquanto o Imposto Seletivo possui finalidade específica e não é direcionado às atividades imobiliárias em geral. 

Entre os tributos que serão substituídos gradualmente estão PIS, Cofins, ICMS e ISS, além das mudanças relacionadas ao IPI. A transição ocorrerá de forma progressiva, com a substituição completa do ICMS e do ISS pelo novo modelo prevista para 2033. 

No caso das imobiliárias, porém, não basta considerar apenas as alíquotas gerais. A legislação criou um regime específico para determinadas operações com imóveis, com regras próprias para atividades como locação, administração, intermediação, compra e venda. 

Como funciona a transição da reforma tributária? 

A reforma tributária e o setor imobiliário devem ser analisados considerando que a mudança não acontece de uma só vez. Durante alguns anos, o sistema atual e o novo modelo irão coexistir. 

2026: início da implementação e fase de testes 

2026 é o primeiro ano de implementação do IBS e da CBS e foi definido como ano de teste desses novos tributos. 

As alíquotas de teste são de: 

• 0,1% para o IBS; 

• 0,9% para a CBS. 

Em 2026, as empresas também entram em uma fase de adaptação relacionada a documentos fiscais, sistemas e processos. A Receita Federal estabeleceu orientações para a emissão de documentos fiscais com destaque de IBS e CBS, enquanto o cronograma de implementação vem sendo realizado de forma gradual. 

Para o ano de teste, o contribuinte que cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação fica dispensado do recolhimento do IBS e da CBS. 

2027 e 2028 

A partir de 2027, começa uma nova etapa da transição. 

Entre as principais mudanças previstas estão: 

• extinção do PIS e da Cofins; 

• cobrança da CBS segundo as novas regras; 

• instituição do Imposto Seletivo; 

• continuidade da implementação do IBS; 

• redução a zero das alíquotas do IPI, com exceções relacionadas à Zona Franca de Manaus. 

Esse período exigirá atenção especial das imobiliárias porque os sistemas, documentos fiscais, contratos e processos internos deverão acompanhar a evolução das novas regras. 

2029 a 2032 

Entre 2029 e 2032, começa a substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS. 

A transição ocorrerá progressivamente, com aumento da participação do IBS e redução dos tributos atuais: 

• 2029: 10% de IBS e 90% de ICMS e ISS; 

• 2030: 20% de IBS e 80% de ICMS e ISS; 

• 2031: 30% de IBS e 70% de ICMS e ISS; 

• 2032: 40% de IBS e 60% de ICMS e ISS. 

2033 

Em 2033, está prevista a vigência integral do novo modelo, com a extinção do ICMS e do ISS. 

Por isso, a reforma tributária nas imobiliárias deve ser encarada como um processo de adaptação que acontecerá ao longo dos próximos anos. 

Quais são os principais impactos da reforma tributária nas imobiliárias? 

Os efeitos da reforma tributária nas imobiliárias podem variar de acordo com o modelo de negócio, o regime tributário e as operações realizadas por cada empresa. 

Entre os principais pontos de atenção estão: 

• tributação das receitas; 

• aproveitamento de créditos; 

• custos operacionais; 

• contratos; 

• formação de preços; 

• administração de imóveis; 

• intermediação imobiliária; 

• locação; 

• compra e venda; 

• organização fiscal e contábil. 

Por isso, não é correto afirmar que todas as imobiliárias terão exatamente o mesmo aumento ou redução de carga tributária. 

A análise precisa considerar as características de cada operação e o tratamento tributário previsto para ela. 

Regime específico para operações com imóveis 

Um dos pontos mais importantes da reforma tributária nas imobiliárias é a criação de um regime específico para determinadas operações com bens imóveis. 

Entre as operações abrangidas estão: 

• alienação de imóveis; 

• atos onerosos relacionados a direitos reais sobre imóveis; 

• locação e arrendamento; 

• serviços de administração de imóveis; 

• serviços de intermediação de imóveis. 

Os serviços de construção civil, por sua vez, seguem regras específicas próprias e não devem ser confundidos com o regime de operações com bens imóveis. 

Isso significa que uma imobiliária que trabalha com administração, locação ou intermediação precisa avaliar as regras aplicáveis a cada atividade, em vez de considerar apenas a alíquota geral do IBS e da CBS.

Redução das alíquotas para o setor imobiliário 

A legislação estabeleceu um tratamento diferenciado para determinadas operações imobiliárias. 

As alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 50% para as operações abrangidas pelo regime específico de imóveis. Para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é de 70%. 

É importante entender que esses percentuais representam reduções das alíquotas do IBS e da CBS. Eles não significam que a carga tributária final será simplesmente 50% ou 70%. 

O resultado efetivo depende da operação, da base de cálculo, dos redutores previstos na legislação, dos créditos aplicáveis e da situação tributária do contribuinte. 

Como a reforma tributária nas imobiliárias afeta a administração e a intermediação de imóveis? 

As imobiliárias que trabalham com administração de imóveis ou intermediação também precisam acompanhar as mudanças. 

A legislação inclui os serviços de administração e intermediação de bens imóveis no regime específico do setor. 

Na prática, isso significa que a remuneração recebida pela imobiliária nessas atividades deverá ser analisada de acordo com as regras do novo sistema. 

Por exemplo, uma imobiliária que recebe valores pela administração de uma carteira de imóveis deve avaliar especificamente o tratamento tributário aplicável à sua remuneração. 

Isso vale para receitas provenientes da intermediação de negócios imobiliários. 

Por isso, a análise não deve considerar apenas o valor bruto recebido. É importante avaliar: 

• receita; 

• custos; 

• despesas; 

• créditos tributários; 

• tributos incidentes; 

• margem da operação. 

Essa visão permite entender melhor os efeitos da reforma tributária nas imobiliárias sobre a rentabilidade do negócio. 

O que muda para imobiliárias que trabalham com locação? 

A tributação de aluguel também possui regras específicas dentro da reforma tributária. 

Para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular, as alíquotas do IBS e da CBS têm redução de 70%. 

A legislação também prevê um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, para determinadas operações de locação residencial realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular, limitado ao valor da base de cálculo. Esse valor é atualizado pelo IPCA conforme as regras legais. 

Além disso, existe o chamado redutor de ajuste, que pode reduzir a base de cálculo de determinadas operações com imóveis, seguindo as condições previstas na legislação. 

Por isso, a reforma tributária nas imobiliárias e o aluguel não devem ser analisados simplesmente aplicando uma alíquota sobre o valor recebido. 

É necessário considerar o enquadramento da operação e as regras específicas aplicáveis ao contribuinte.

E os proprietários de imóveis? A reforma também pode afetá-los? 

Esse é um ponto importante para as imobiliárias que administram imóveis de terceiros. 

A reforma não significa que todo proprietário pessoa física passará automaticamente a pagar IBS e CBS sobre seus aluguéis. 

A legislação estabelece critérios específicos para determinar quando uma pessoa física estará sujeita ao regime regular nas operações imobiliárias. Também existem situações em que determinadas operações realizadas por pessoas físicas não ficam sujeitas ao IBS e à CBS, conforme as condições previstas na legislação. 

Por isso, é importante evitar afirmações generalizadas de que “todo proprietário terá que pagar o novo imposto”. 

O enquadramento depende das características da atividade e das condições estabelecidas na legislação. 

Para as imobiliárias, isso reforça a importância de manter informações atualizadas sobre proprietários, imóveis e operações administradas. 

O que muda para imobiliárias que trabalham com compra e venda? 

As operações de compra e venda de imóveis também fazem parte do regime específico previsto pela reforma. 

Nesse caso, existem mecanismos próprios para reduzir a base de cálculo, incluindo o chamado redutor de ajuste. Para imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, por exemplo, a legislação estabelece regras específicas para a constituição desse redutor. 

Também existem regras específicas para incorporações imobiliárias e parcelamentos de solo. 

Além disso, determinados imóveis residenciais novos e lotes residenciais podem contar com redutores sociais, conforme as condições estabelecidas na legislação. 

Por isso, a tributação de imóveis precisa ser analisada individualmente, considerando as características de cada operação.

A reforma tributária pode aumentar os preços dos serviços imobiliários? 

Não é possível afirmar que a reforma necessariamente provocará aumento nos preços cobrados pelas imobiliárias. 

O impacto sobre preços dependerá de fatores como: 

• carga tributária efetiva; 

• créditos tributários; 

• custos operacionais; 

• margem de lucro; 

• regime tributário; 

• estrutura da empresa; 

• características de cada operação. 

Por isso, aumentar automaticamente taxas de administração, comissões ou outros preços com base apenas na expectativa de aumento de impostos pode ser uma decisão precipitada. 

Antes de alterar valores, o ideal é simular diferentes cenários e avaliar o impacto efetivo no negócio.

E as imobiliárias do Simples Nacional? 

As empresas optantes pelo Simples Nacional também precisam acompanhar as mudanças da reforma tributária. 

Em 2026, o Comitê Gestor do Simples Nacional atualizou a regulamentação para incorporar o IBS e a CBS ao regime e adequar procedimentos à nova legislação. As alterações, em regra, produzem efeitos a partir de 2027. 

A legislação permite que, em determinadas situações, a empresa permaneça no Simples Nacional para os demais tributos e faça opção pelo recolhimento do IBS e da CBS pelo regime regular, conforme as regras aplicáveis. 

Essa escolha pode produzir efeitos diferentes de acordo com o perfil da empresa, seus clientes e suas operações, inclusive em relação ao aproveitamento de créditos tributários. 

Por isso, a relação entre Simples Nacional e reforma tributária nas imobiliárias deve ser analisada individualmente, com orientação contábil e considerando os impactos financeiros e tributários para o negócio. 

A importância da organização fiscal e financeira 

A reforma tributária aumenta a importância de manter os dados da imobiliária organizados. 

Informações como: 

• receitas; 

• despesas; 

• contratos; 

• taxas de administração; 

• comissões; 

• operações de compra e venda; 

• imóveis administrados; 

• dados dos proprietários; 

• documentos fiscais; 

precisam estar corretas e atualizadas. 

As novas regras também exigem adaptações em documentos fiscais, sistemas e processos internos. Em 2026, órgãos responsáveis pela implementação do IBS e da CBS já estabeleceram cronogramas para a adequação dos documentos fiscais eletrônicos. 

Quanto mais organizada estiver a operação, mais fácil será identificar impactos, corrigir processos e tomar decisões durante a transição.

Como preparar sua imobiliária para a reforma tributária? 

A adaptação ao novo sistema não precisa acontecer de uma única vez. O ideal é criar um processo contínuo de acompanhamento e preparação. 

1. Mapeie as receitas da imobiliária

Identifique todas as fontes de receita do negócio. 

Separe, por exemplo: 

• administração de imóveis; 

• intermediação; 

• comissões; 

• compra e venda; 

• locação; 

• outros serviços. 

Esse mapeamento ajuda a identificar quais atividades precisam de maior atenção durante a transição. 

2. Revise contratos

Contratos de administração, intermediação e prestação de serviços devem ser avaliados considerando as mudanças tributárias. 

O objetivo não é alterar todos os contratos imediatamente, mas identificar cláusulas que possam exigir revisão durante o período de transição. 

3. Simule diferentes cenários

Não tome decisões apenas com base na alíquota nominal. 

Compare cenários considerando: 

• tributos; 

• créditos; 

• custos; 

• receitas; 

• margens; 

• preços; 

• regime tributário. 

Essa análise permite entender o impacto financeiro de forma mais realista. 

4. Avalie o regime tributário

Para empresas do Simples Nacional, a escolha sobre a forma de recolhimento do IBS e da CBS pode produzir efeitos diferentes de acordo com o perfil da empresa e de seus clientes. 

Por isso, a decisão deve ser analisada com a contabilidade antes da escolha. 

5. Prepare sistemas e processos

A adaptação não é apenas contábil. 

Sistemas financeiros, emissão de notas, cadastros, contratos e processos internos também podem precisar de ajustes para acompanhar as novas exigências. 

Em 2026, já existe um cronograma oficial para a implementação dos documentos fiscais relacionados à reforma tributária. Para alguns documentos, a obrigatoriedade começa ainda em 2026, enquanto os documentos fiscais específicos para contribuintes do Simples Nacional estão previstos no cronograma a partir de 2027. 

6. Trabalhe junto com a contabilidade

A reforma tributária envolve mudanças complexas e uma transição que continuará nos próximos anos. 

Por isso, a contabilidade deve participar do planejamento. 

A imobiliária deve fornecer informações organizadas sobre suas operações para que os profissionais responsáveis possam avaliar o enquadramento e os possíveis impactos tributários. 

Reforma tributária nas imobiliárias: o que fazer agora? 

A reforma tributária nas imobiliárias já está em fase de implementação. Por isso, o momento de começar a preparação não é 2027 ou 2033: é agora. 

Em 2026, as imobiliárias já precisam acompanhar as mudanças relacionadas ao IBS e à CBS, adaptar processos e entender como o novo modelo poderá afetar suas operações. A própria Receita Federal trata 2026 como um período de teste e adaptação às novas obrigações. 

Alguns pontos merecem atenção especial: 

• administração de imóveis; 

• intermediação; 

• locação; 

• compra e venda; 

• contratos; 

• regime tributário; 

• documentos fiscais; 

• organização financeira. 

Quanto antes a empresa mapear esses pontos, mais tempo terá para testar processos, simular cenários e tomar decisões com maior segurança.

Conclusão 

A reforma tributária nas imobiliárias traz mudanças importantes para o mercado, mas seus efeitos não serão iguais para todas as empresas. 

O setor imobiliário conta com um regime específico para determinadas operações, incluindo regras próprias para compra e venda, locação, administração e intermediação de imóveis. Também existem reduções específicas nas alíquotas do IBS e da CBS e mecanismos como redutores de ajuste e redutores sociais. 

Ao mesmo tempo, a transição será gradual e seguirá até 2033. Em 2026, as empresas já estão na fase de adaptação ao novo sistema, enquanto novas obrigações e mudanças operacionais passam a fazer parte da rotina. 

Por isso, mais do que esperar pelas próximas etapas, as imobiliárias devem começar a entender como suas próprias operações serão afetadas. 

Mapear receitas, revisar contratos, organizar dados, preparar sistemas, simular cenários e trabalhar em conjunto com a contabilidade são passos importantes para atravessar esse período com mais segurança. 

Mais do que enxergar a reforma tributária nas imobiliárias apenas como uma mudança na cobrança de impostos, gestores podem aproveitá-la como uma oportunidade para revisar processos, melhorar a gestão financeira e buscar soluções que tornem a operação mais eficiente. 

Nesse cenário, ter uma gestão financeira organizada também significa oferecer mais flexibilidade para proprietários e corretores. Soluções como a antecipação de aluguel da CashGO podem ajudar o proprietário a transformar até 24 meses de aluguéis futuros em recursos disponíveis no presente, enquanto a antecipação da comissão do corretor da CashGO permite que o profissional tenha acesso à sua comissão em até 12 horas após aprovação, sem precisar esperar todo o ciclo tradicional de repasse. 

Para a imobiliária, essas soluções podem fazer parte de uma estratégia mais ampla de modernização da operação, oferecendo novas possibilidades aos seus parceiros e clientes sem perder de vista a organização financeira e a eficiência do negócio. 

Quanto mais preparada estiver a imobiliária, maior será sua capacidade de se adaptar às mudanças, oferecer soluções mais estratégicas e preservar a eficiência e a sustentabilidade do negócio no longo prazo.